Location à Berlin

10 astuces

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Louer un appartement en Allemagne est moins compliqué que ça n’en a l’air: il vous suffit de connaitre quelques astuces. La plupart des logements vacants sont mis en ligne sur Facebook de nos jours. C’est en particulier le cas des sous-locations et des chambres en colocation. Pour les appartements, les gens utilisent encore en général des méthodes plus traditionnelles (agences).

Alors, 1,2, 3, c’est partiiii! Voici 10 astuces à connaitre pour trouver un logement en Allemagne, en particulier à Berlin!

Rien qu’avec ça, vous aurez assez d’expertise pour aller à la chasse au logement vous-même. Bonne chance! :)

Quelques bons sites Internet pour trouver un logement à Berlin

La plupart des gens trouve leur logement sur Internet. Voici les sites les plus importants à connaitre pour Berlin. Certains sont en français ou en anglais, ce qui est les rend vraiment utiles pour les expatriés et étudiants qui ne parlent pas allemand.

Listes de sites en français: At Home, Just Landed, Easy WG

Listes de sites en allemand: ImmobilienscoutEbay KleinanzeigenWG GesuchtImmowelt, wohgemeinschaft.de

Groupes sur Facebook: Short term accommodation Berlin, WG Zimmer Wohnung in Berlin, WG-Zimmer und Wohnungen Berlin, Berliner Wohnungsbörse

Notez que de plus en plus de personnes utilisent Facebook pour poster leurs annonces. C’est simple et rapide. Et de cette manière on évite les provisions de courtage.

En recherche de logement? Ne cherchez plus. Trouvez-le sur le plus grand site Internet d’Allemagne.

Les documents nécessaires pour louer un appartement en Allemagne

Avant de pouvoir signer votre contrat de bail, vous devrez fournir plusieurs documents à votre propriétaire (Vermieter). Ceux-ci sont nécessaires pour une location à Berlin, à Munich, à Cologne… et en général pour toutes les villes allemandes!

1) Une copie de votre carte d’identité ou de votre passeport (Ausweiskopie)

La loi stipule que les agents immobiliers doivent avoir une copie de votre papier d’identité, même si vous vous contentez de visiter l’appartement. Votre propriétaire voudra également une copie de votre passeport lorsque vous signerez le bail (Mietvertrag).

2) Attestation de paiement de loyer (Mietkostenfreiheitsbescheinigung).

Ce document atteste que vous avez payé régulièrement vos loyers et charges, et que vous n’avez pas de dette locative. Si vous avez vécu  à l’étranger, essayez de demander à votre ancien propriétaire une lettre qui fera office d’attestation.

Il est important qu’elle soit en anglais, et même si possible le mieux est d’avoir une traduction. Ceci parait étrange, mais en Allemagne c’est une étape indispensable pour trouver un logement.

Rappelez-vous que les Allemands sont réputés pour la confiance, donc vous devrez montrer patte blanche en attestant que vous avez toujours payé vos loyers à temps.

3) Attestation de salaire (Gehaltsnachweis

Cette attestation prouve que vous avez un revenu fixe. Comment faire pour se la procurer? Votre employeur doit être en mesure de vous fournir un bordereau de salaire pour le centre des impôts (Finanzamt). Faites une copie de ce document. Dans l’idéal, vous pourrez fournir un bordereau pour au moins 3 mois. Si vous n’êtes pas en mesure de fournir ce document, vous devrez probablement montrer un extrait de votre compte bancaire afin de prouver à votre propriétaire que vous avez suffisamment d’argent pour régler les loyers.

4) Relevés de compte bancaire (Kontoauszüge)

Il est vrai que ceci peut avoir l’air d’une attente à votre vie privée. Cependant, il est normal de prouver que vous êtes en mesure de payer votre loyer!
La plupart des propriétaires vous demanderont les relevés de compte bancaire des trois derniers mois si vous avez des revenus réguliers, ou alors un relevé attestant que vos économies suffisent à payer le loyer (Miete). Sans ce document, les autres candidats passeront avant vous.

Ouvrir un compte en banque en Allemagne ici.

Montrer un relevé de compte de votre banque locale (pas forcément allemande) devrait suffire. Si vous êtes étudiant, vous devrez probablement demander à vos parents de se porter garant en rédigeant une lettre et en montrant leur relevé de compte.

5) Demande de relevé de votre Schufa (Schufa Selbstauskunft)

En général, un propriétaire vous demandera votre attestation de Schufa. La Schufa est un institut de crédit privé allemand qui recense les dettes des personnes résidant en Allemagne. Dès que vous ne payez pas votre loyer, ou d’autres factures, l’entreprise Schufa en sera notifiée. Ainsi, tout propriétaire vérifiera votre relevé de Schufa pour savoir si son locataire paiera bien le loyer. C’est donc de bonne guerre si on y réfléchit un peu.

Si vous n’avez jamais vécu en Allemagne, vous n’aurez pas encore de relevé de Schufa. Ce relevé démarrera automatiquement dès que vous ouvrirez un compte en banque, que vous signerez des contrats, etc.

Si vous n’avez pas encore de relevé de Schufa, la seule chose que vous pourrez faire, c’est de montrer d’anciens relevés de compte bancaire, de prouver que vous avez un revenu régulier et que vous avez toujours payé votre loyer dans les délais impartis. Pour démarrer un relevé de Schufa, il  vous suffit d’ouvrir un compte en banque en Allemagne. C’est celui que vous devriez utiliser pour vos transactions les plus courantes (recevoir votre salaire, payer les factures…).

Vous ne savez pas si vous possédez un relevé de Schufa?

Dans ce cas, nous vous conseillons d’ouvrir un compte à MeineSchufa. Ça vous coûtera environ 9,95 € pour voir votre vérification de solvabilité (Schufa Bonitaetspruefung), plus 3,95 € pour vous inscrire.
Ainsi, vous aurez toujours accès à votre relevé de Schufa. Par exemple, vous pourrez voir quelles sont les institutions qui entrent des données sur vous. Attention, assurez-vous d’annuler votre souscription à l’année une fois que vous serez inscrit! Vous n’en aurez pas vraiment besoin, et il s’agit vraiment pour eux de se faire de l’argent sur votre dos…

Vérifier votre relevé de Schufa en ligne.

6) Un garant pour payer si vous ne payez pas votre loyer (Bürge)

Surtout si vous n’êtes pas en mesure de fournir les documents ci-dessus, les propriétaires vous demanderont de trouver un garant (Bürge), donc une personne garantissant qu’il ou elle règlera la somme si vous ne payez pas. Ce garant devrait être allemand, mais il peut tout aussi bien s’agir de vos parents.

Récapitulons…

Vous ne possédez pas tous ces documents? 

Pas de panique.

Nous vous recommandons tout d’abord de chercher un logement dans l’agglomération de Berlin. Il devrait être plus simple de trouver un logement et un propriétaire plus coulant un peu en dehors du centre. Lorsque vous aurez vécu dans un appartement en Allemagne pour 6 mois, tout sera plus simple.

Assurez-vous de demander une attestation de paiement de loyer (Mietkostensfreiheitsbescheinigung) après avoir résilié votre bail. D’ici là, vous devriez être en possession d’une attestation de Schufa et dans l’idéal d’un bordereau de salaire de votre employeur.

Payez toujours votre loyer à temps!

Ceci est absolument crucial! Les virements prennent environ 2 jours ouvrés en Allemagne. Si bien que vous devriez effectuer tout virement de loyer 3 jours avant le délai. Si vous ne payez pas le loyer à temps, votre propriétaire a le droit de vous expulser de l’appartement (sans préavis!).

How to find a real estate agent in Germany?

Agents immobiliers en Allemagne

Il y a de nombreuses agences immobilières en Allemagne. Celles-ci sont responsables de la vente de maisons et d’appartements et peuvent aider les propriétaires à sous-louer leur logement. En échange de ce service, il faut bien entendu payer des frais.

Qui doit payer les frais de courtage de l’agence immobilière en Allemagne? 

〉 Si vous voulez acheter une maison ou un appartement, il y a généralement une commission (qui varie entre 3 et 6% du prix de vente). Cette commission est réglée à l’agent immobilier. Cette démarche peut valoir le coup, puisque l’agent immobilier est censé vous fournir tous les renseignements détaillés que vous demanderez sur le logement.

〉 Si vous louez une maison ou un appartement, c’est selon la loi au propriétaire de payer la commission. Et voici pourquoi les gens préfèrent mettre leurs annonces sur Internet plutôt que de passer par une agence.

Un conseil: la plupart des agents immobiliers et des propriétaires ne parlent pas anglais ou français. Donc écrivez vos emails en allemand, si vous voulez avoir une réponse.

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Votre Mietvertrag (contrat de bail) allemand – points importants

Lorsque vous louez un appartement en Allemagne, lisez bien le contrat de location (Mietvertrag) pour en comprendre tous les détails. Un contrat allemand doit contenir les points suivants:

  • durée de la location
  • montant de la caution (elle équivaut normalement à un mois de loyer, mais elle peut être plus élevée si appartement est meublé; elle ne doit jamais excéder 3 mois de loyer!!!)
  • montant du loyer par mois en euro
  • montant des charges et frais supplémentaires (chauffage, eau, taxe d’ordures ménagères etc); ceux-ci pourront varier selon votre consommation
  • délai de préavis (il est généralement de 3 mois pour le locataire comme pour le propriétaire)
  • les conditions d’augmentation du loyer (le montant de cette augmentation doit être stipulé noir sur blanc)
  • un inventaire de tous les meubles pour un appartement meublé (vérifiez la qualité de ces meubles avant d’emménager)
  • si les animaux sont acceptés ou non (certains propriétaires le font, d’autres pas)
  • le règlement intérieur de la maison (par exemple les réparations et modifications qui sont effectuées par le propriétaire et celles qui sont à votre charge)

Il est vital que vous compreniez chaque paragraphe du contrat. Si vous n’êtes pas sûr(e) de certaines clauses du Mietvertrag allemand, demandez à un(e) ami(e) allemand(e), à un(e) avocat(e) ou encore à une association de protection des locataires (Mieterschutzverband). Cette association vous aidera pour toutes les questions concernant votre contrat de location. Vous trouverez tous les renseignements sur  www.mieterbund.de.

Déclarer votre domicile après votre emménagement (Anmeldung)

Une fois que vous avez emménagé chez vous, à Berlin, vous devez passer par la case déclaration de domicile à la préfecture de votre quartier.

Vous disposez de deux semaines pour déclarer votre nouvelle adresse, et c’est obligatoire.

Ceci reste valable même si vous comptez ne rester que quelques mois.

Si vous avez un deuxième logement en Allemagne, vous devez vous inscrire dans la ville de votre domicile, et non dans celle de votre résidence secondaire.

Depuis 2015, il vous faut une confirmation de votre propriétaire lors de votre déclaration. Celui-ci devra avoir stipulé votre date d’emménagement sur ce formulaire.

Vous avez accès aux formulaires d’inscription et à la confirmation du propriétaire via notre site.

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F1 et F2 très prisés!

Ça peut paraitre insignifiant, mais ça ne l’est pas quand on cherche un logement: il y a une compétition incroyable en Allemagne pour avoir des deux-pièces!

Pourquoi?

Pour tout vous dire, Berlin est aussi connue sous le nom de « ville des célibataires ». Bien sûr, beaucoup de personnes vivant seules cherchent un tel appartement.

Une alternative répandue est la colocation, donc partager un F3 ou F4 avec d’autres personnes. Ça vous reviendra moins cher et vous aurez moins de compétiteurs. Wg-gesucht.de est l’un des sites principaux (en anglais et en allemand) pour trouver de nouveaux colocataires.

Quel est le loyer moyen à Berlin?

Berlin connait une pénurie d’appartements, surtout pour les loyers modérés. Si bien que beaucoup de personnes posent leur candidature pour des appartements relativement récents. Même s’il y a actuellement de très nombreux projets de constructions, il faut du temps pour les réaliser. Quand bien même, comparée à d’autres villes européennes, Berlin reste très bon marché. Il existe une loi stipulant que les propriétaires ne sont pas autorisés à augmenter les loyers lorsqu’un locataire y habite. Toutefois, lors d’un changement de locataire, on peut s’attendre à une augmentation importante.

Vous trouverez donc à Berlin des appartements où le locataire est resté pendant de très nombreuses années, ce qui signifie que le loyer est resté sensiblement le même pendant cette longue période de temps. Vous pouvez trouver une colocation dans laquelle les locataires sont encore sous ce type d’ancien contrat. Si vous avez cette chance, votre chambre vous coûtera seulement 250 € au centre de Berlin. Ou vous aurez un F2 pour 600 € tout compris.

Malheureusement: ceci reste une exception. Le loyer moyen pour une chambre en colocation tourne maintenant autour de 400 € au centre de Berlin. Et le loyer moyen d’un deux-pièces varie entre 700 et 1000 € (tout compris), selon sa localisation.

Un deux-pièces en Allemagne signifie: une cuisine, une salle de bain, et 2 chambres. Donc on ne compte pas les cuisines et salles de bain en tant que pièce de vie en Allemagne.

Kaltmiete / Warmmiete: quesaco?

On entend souvent les Allemands parler de « loyer froid » (Kaltmiete) et de « loyer chaud » (Warmmiete). Mais que veulent-ils dire par là?

> Kaltmiete (KM), signifie simplement un loyer sans les charges.

> Warmmiete (WM), signifie donc un loyer avec les charges. Celles-ci comprennent l’eau, l’électricité et le gaz. En général, on paye Internet et le téléphone séparément.

Que faire si mon fournisseur de gaz ou d’électricité coûte très cher? 

Vous pouvez changer de fournisseur assez simplement en Allemagne. Si vous voulez connaitre le prix moyen pour le gaz et l’électricité, il vous suffit de cliquer pour comparer les prix des fournisseurs de gaz et d’électricité en Allemagne.

Apparemment, les gens économiseraient jusqu’à 60 % en changeant de fournisseur.

Que vous soyez locataire ou propriétaire, trouver un fournisseur moins cher est simple et rapide.

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Est-ce une bonne idée de devenir propriétaire à Berin?

Les prix sur le marché immobilier berlinois est en hausse constante depuis une dizaine d’années, si bien que faire l’acquisition d’une propriété maintenant n’est peut être pas la meilleure idée. Refléchissez-y auparavant à deux fois et demandez l’avis des habitants du quartier qui s’y connaissent.

D’un autre côté, les prêts immobiliers sont bons marché en ce moment. On the other hand mortgage loans are extremely cheap to get at the moment. Et en comparaison à d’autres capitales européennes comme Paris ou Londres, le marché immobilier berlinois reste encore accessible.

Un conseil pour les investisseurs:  Protectionist policies regarding the letting of apartments are high in Berlin. For example, increasing rents and getting tenants out of apartments are extremely difficult. So make sure to calculate that in when you invest here.

Est-il normal de payer l’équivalent de 3 mois de loyer en avance pour la caution en Allemagne?

Malheureusement, ceci n’est pas rare, surtout pour les expatriés et étrangers qui viennent d’arriver en Allemagne. Comme les expatriés n’ont en général pas de relevé Schufa (cf. ci-dessus), les propriétaires ont tendance à faire payer le loyer en avance pour s’assurer du loyer.

Cela semble injuste, mais il faut bien admettre qu’un propriétaire ne pourra pas vous expulser si facilement. La protection sociale reste du côté du locataire, à Berlin.

C’est pourquoi le propriétaire aura des difficultés à vous expulser une fois que vous aurez emménagé.

Même si vous avez du retard dans le paiement du loyer, le propriétaire devra attendre avant de pouvoir vous expulser.

Notez bien que le total de la caution ne peut pas excéder 3 mois de loyer! 

Personne ne peut vous faire payer plus que ça, c’est stipulé dans la loi de protection des locataires.

Ainsi, si vous payez 500 € de loyer par moi, votre caution ne pourra pas être supérieure à 1500 €.

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