Ci sono molti agenti immobiliari in Germania e di solito si occupano della vendita di case e appartamenti e qualche volta si occupano anche degli affitti. Per usufruire di questo servizio, vi è, naturalmente, una tassa da pagare.

Chi deve pagare la commissione all’agente immobiliare in Germania?

> Se si desidera acquistare una casa o un appartamento normalmente c’è una commissione (varia tra 3-6% del prezzo dell’immobile). Questa commissione viene pagata all’agente immobiliare.

> Se si affitta una stanza/appartamento, il padrone di casa è la persona che deve occuparsi del pagamento della commissione. Per questo motivo solitamente preferiscono utilizzare siti internet invece di chiedere aiuto ad un agente immobiliare.

Consiglio: cerca di scrivere in tedesco perché la maggior parte degli agenti immobiliari non parla inglese. Chiedi ad un amico o usa Google Translate.

Prima di poter firmare il contratto di affitto, è necessario disporre di svariati documenti per il padrone di casa (Vermieter).

1) copia della carta identità o passaporto (Ausweiskopie)
Secondo una nuova legge, gli agenti immobiliari devono fare una copia della tua C.I. anche se vuoi solamente dare un’occhiata ad un appartamento. In molti casi,  il padrone di casa richiederà una copia del passaporto una volta firmato il contratto di locazione (Mietvertrag).

2) la conferma dei pagamenti ai vecchi padroni di casa (Mietkosten Freiheit Bescheinigung).
Questo documento conferma di avere sempre pagato l’affitto in tempo. Se avete vissuto in un altro paese prima si dovrebbe chiedere al padrone di casa precedente di scrivereuna lettera di conferma di avvenuto pagamento dell’affitto senza debiti. E ‘importante che sia in inglese e che venga tradotto in tedesco, se possibile. Questo documento è molto più importante di quanto possa pensare: ricorda che i tedeschi amano la stabilità ecomica, vogliono essere sicuri che sia affidabile e tu possa pagare l’affitto in tempo.

3) documento di conferma dello stipendio con relative buste paga (Gehaltsnachweis)

Questo dimostrerà che hai un reddito fisso. Come ottenere questo documento? La tua azienda dovrà fornire per legge delle buste paga che andranno consegnate al Finanzamt. Basterà fare una copia di questi documenti. Solitamente vengono richieste le buste paga degli ultimi tre mesi. In assenza di buste paga, potrete allegare il vostro conto bancario per dismostrare di avere abbastanza denaro per pagare l’appartamento.

4) Movimenti bancari (Kontoauszüge)

La maggior parte dei proprietari vogliono vedere l’estratto conto degli ultimi tre mesi per verificare se hai un reddito regolare, o se hai abbastanza soldi da parte per pagare l’affitto (Miete).  Dovrai mostrate gli estratti conto bancari della vostra banca italiana se non hai ancora un conto tedesco. Sei sei uno  studente, potrebbe essere necessario allegare una prova scritta   che i tuoi genitori ti mantengono e quindi, dovrà essere necessario mostrare anche il conto bancario dei tuoi genitor .

5) La storia ‘dei vostri debiti’ (Schufa Selbstauskunft)

Il padrone di casa chiederà la Schufa. La Schufa è una società privata in Germania che registra i debiti dei cittadini. Se non paghi l’affitto o una multa, la Schufa registrerà il mancato pagamento. In altre parole, questo documento dimostra che non hai debiti con nessuno.

Ovviamente, se non hai  mai vissuto in Germania, non avrai nessuna Schufa. Tutto quello che puoi fare è far vedere vecchi estratti conto bancari,  facendo vedere che avevi uno stipendio  regolare e che hai sempre pagato l’affitto in tempo. Per avere la tua Schufa devi aprire un conto bancario tedesco.  Dovrai usare questo conto per pagare le bollette e ricevere lo stipendio.

6) un garante che pagherà se non paghi l’affitto (Bürge)

Se non disponi di alcuni dei documenti sopracitati,  potresti aver bisogno di fornire il nome di un garante (Buerge), il che significa una persona dichiarerà che lui o lei pagherà se non pagherai tu. I tuoi genitori potrebbero farti da garante me sarebbe meglio trovare un amico o un parente tedesco.

Non hai tutti questi documenti?Niente panico. Prova a cercare un appartamento che non sia necessariamente in centro, magari potresti trovare un padrone di casa meno puntiglioso.Una volta che avraivissuto in un appartamento tedesco per 6 mesi, tutto diventerà più semplice.  Ricordati di far compilare il Mietkostensfreiheitsbescheinigung (il documento che dimostra che tu abbia pagato sempre in tempo) dopo aver terminato il contratto di locazione. A quel punto dovresti già avere anche la  Schufa e una busta paga tedesca.

Ricordati di pagare sempre l’affitto in tempo! I bonifici bancari tedeschi richiedono fino a 2 giorni lavorativi, quindi cerca di pagare l’affitto con un paio di giorni in anticipo.Se non paghi l’affitto in tempo, il padrone di casa potrà  cacciarti dall’appartamento (senza preavviso!).

Berlino ha una carenza di appartamenti e case, soprattutto di quelli a buon mercato e questo significa che c’è una grande concorrenza. Ci sono molti nuovi progetti per la costruzione di nuovi appartamenti ma questo richiede tempo. Tuttavia, rispetto ad altre città europee, Berlino è ancora considerata economica. C’è una regola che stabilisce che non è possibile aumentare l’affitto se una persona vive in quell’appartamento. Tuttavia, è possibile aumentare il prezzo una volta che un nuovo inquilino voglia trasferirsi.

Così ci sono alcuni appartamenti a Berlino in cui gli inquilini vivono da molto tempo e questo significa che l’affitto non è mai stato aumentato visibilmente. Di conseguenza, ci sono alcuni appartamenti in cui gli inquilini hanno ancora uno di questi vecchi contratti. Se siete fortunati potete trovare una camera per solo 250 euro o un bilocale a 600 euro in una buona posizione.

Attenzione: questa è veramente un’eccezione. Adesso il prezzo medio per una stanza in un appartamento condiviso è di circa 400 euro nel centro di Berlino e per un bilocale è di circa 600-800 euro (incl. utenze) a seconda della posizione.

Per bilocale si intende: cucina, bagno e 2 stanze vuote. In Germania ‘cucina’ e ‘bagno’ non sono considerate camere vere e proprie.

La domanda per i bilocali è molto alta e Berlino è famosa per essere la “città dei single”. Naturalmente, molti single vorrebbe optare per monolocali o bilocali. Una valida alternativa, potrebbe essere cercare un trivani o quadrivani  e dividere l’appartamento con altre persone. Quest’ultima rappresenta un’alternativa conveniente e potrebbe permettervi di avere più possibilità di trovare qualcosa.

Una volta che hai trovato un tetto sulla testa è necessario iscriversi presso l’ufficio anagrafe.

È necessario registrare il nuovo indirizzo entro due settimane. Questa regola vale anche se avete intenzione di rimanere per un paio di mesi. Se si dispone di un secondo appartamento in Germania, allora avrete bisogno di registrare il posto in cui vivete principalmente (Lebensmittelpunkt).

Quando si affitta un appartamento in Germania, è necessario assicurarsi di aver compreso i dettagli e le condizioni del contratto di affitto (Mietvertrag). Normalmente un contratto di locazione tedesco (Mietvertrag) contiene i seguenti elementi:
1)durata del contratto d’affitto
2)importo del deposito (questo è di solito corrisponde ad un mese d’affitto, ma può essere più alto se l’appartamento è affittato immboliato. Il massimo è l’importo corrispondente a tre mesi d’affitto!)
3)importo del pagamento mensile in euro
4)importo dei costi supplementari (riscaldamento, acqua, rifiuti, ecc);
5)termine di preavviso (di solito si sia un preavviso di tre mesi nel caso in cui una delle parti voglia annullare il contratto)
6)condizioni per eventuali aumenti dell’affitto (verrà spiegato il possibile aumento del totale su base annua)
7)un inventario con tutti gli elementi di arredo nel caso in cui si decida di affittare un appartamento ammobiliato (si consiglia di controllare lo stato e la qualità di tutti i mobili prima di firmare il contratto)
8)la possibilità o il divieto di tenere animali domestici in casa(solitamente dipende dal proprietario)
9)altre regole generiche legate al palazzo ( le riparazioni fornite dal “Vermieter” (padrone di casa) ed eventuali spese non coperte)

E’ fondamentale  comprendere ogni singola parte del contratto. Se le condizioni non sono chiare, ti consigliamo di consultare un amico tedesco, un avvocato o l’associazione di protezione dei consumatori(Mieterschutzverbund). Per  maggiori informazioni consulta nil seguente sito: www.mieterbund.de.

I prezzi degli immobili a Berlino sono aumentati sensibilmente negli ultimi 10 anni, quindi, non è esattamente il miglior momento per acquistare immobili a Berlino. Prima di fare un passo del genere chiedere il parere a persone del posto che conoscono bene la zona.

D’altra parte i prestiti ipotecari sono a buon mercato e in confronto ad altre città europee come Parigi e Londra, i prezzi degli immobili sono bassi.

Suggerimento per gli investitori: le politiche protezionistiche in materia di locazione di un appartamento sono complesse. Ad esempio, l’aumento dell’affitto è estremamente difficile quindi assicuratevi di calcolare bene i profitti del vostro investimento.

Purtroppo, questo capita spesso soprattutto agli stranieri che si trasferiscono in Germania per la prima volta. Gli stranieri solitamente non hanno una documentazione Schufa (vedi punto precedente), ed il padrone di casa si tutela con il pagamento anticipato per essere sicuro che non ci siano problemi coi pagamenti.

Non sembra giusto ma devi tenere in considerazione il fatto che un padrone di casa in Germania non può semplicemente ‘cacciare un affittuario’. Le politiche sociali a Berlino tutelano la persona che affitta la stanza/ l’appartamento e, pertanto, una volta trovato un appartamento sarà molto difficile per il padrone di casa farvi andar via per qualche motivo contro la vostra volontà.

Note that the maximum of a deposit in Germany is the total of three month’s rent! It must not be more than that!
So for example, if you monthly rent is 500 Euros, then the deposit is maximum 1500 Euros.