Jak znaleźć mieszkanie w Berlinie

Agencji nieruchomości jest w Niemczech sporo. Zwykle odpowiadają one za sprzedaż domów i mieszkań, jednak zdarza się, że właściciele mieszkań zwracają się do agentów także w sprawie wynajmu domu lub mieszkania. I jak łatwo zgadnąć, nie jest to usługa darmowa.

Kto płaci prowizję agentom nieruchomości w Niemczech?

⟩ Jeżeli zamierzasz kupić dom lub mieszkanie, zwykle pobierana jest prowizja (która wynosi około 3-6% od całej kwoty). I jest to prowizja, która trafia bezpośrednio do agenta nieruchomości. Często opłaca się zapłacić i skorzystać z usług agenta, gdyż jest on zobowiązany do przygotowania szczegółowych informacji na temat nieruchomości.

⟩ W przypadku wynajmu mieszkania, zwykle to właściciel nieruchomości jest zobowiązany do zapłacenia prowizji. I właśnie dlatego większość osób woli skorzystać z darmowych stron internetowych, zamiast z usług agentów nieruchomości.

Wskazówka: Większość agentów i właścicieli mieszkań nie zna angielskiego, dlatego lepiej napisać e-mail po niemiecku. W przeciwnym razie możesz w ogóle nie otrzymać wiadomości zwrotnej.

Berlin nie ma do zaoferowania wielu mieszkań, zwłaszcza tych tanich. Nic więc dziwnego, że wiele osób konkuruje ze sobą w wyścigu o najkorzystniejszą ofertę. Pojawia się wprawdzie coraz więcej projektów, by wybudować nowe budynki, ale na to oczywiście potrzeba czasu. Co ważne, w porównaniu z innymi europejskimi miastami Berlin wcale nie jest taki drogi.  Jest też zasada, że nie można podnieść czynszu, jeśli lokator już mieszka w Twoim mieszkaniu. Ale MOŻNA to zrobić, gdy wprowadza się ktoś nowy, na innych zasadach.

W Berlinie wciąż są jednak mieszkania, w których od lat mieszkają ci sami najemcy. Oznacza to, że opłata za to mieszkanie od lat nie uległa zmianie i znalezienie takiego współdzielonego mieszkania ze ‘starym kontraktem’ nadal jest możliwe. I jeśli dopisze Ci szczęście, być może uda Ci się znaleźć pokój w dobrej lokalizacji za jedyne 250 euro. A może nawet dwupokojowe mieszkanie za około 600 euro.

Ale: to tylko nieliczne przypadki. Średnia cena za wynajem pokoju we współdzielonym mieszkaniu to około 400 euro w centralnych częściach Berlina. A średnia cena za wynajem dwupokojowego mieszkania to około 600-800 euro (wliczając rachunki) w zależności od lokalizacji.

Dwupokojowe mieszkanie w Niemczech oznacza: 1 kuchnia, 1 łazienka i 2 puste pokoje. Niemcy nie liczą “kuchni” i “łazienki” jako “pokoju”, jeśli mowa o liczbie pokoi w mieszkaniu.

Walka o mieszkania dwupokojowe jest największa. Dlaczego? Berlin nazywany jest często “miastem singli”, więc naturalnie większość z tych osób poszukuje dla siebie właśnie kawalerki lub mieszkania dwupokojowego. Warto więc wziąć pod uwagę również oferty mieszkań trzy- lub czteropokojowych, poszukać współlokatorów i podzielić koszty, co może być znacznie tańszą opcją, a szansa na znalezienie takiego mieszkania będzie większa.

Ceny nieruchomości w Berlinie gwałtownie wzrosły w ciągu ostatniej dekady. Dlatego to nienajlepszy czas na kupno mieszkania, przynajmniej w niektórych dzielnicach. Dlatego dobrze przemyśl tę decyzję i zdecydowanie weź pod uwagę porady lokalnych, którzy dobrze znają okolicę.

Lecz z drugiej strony kredyty hipoteczne są aktualnie dość niskie. A w porównaniu z innymi europejskimi miastami, jak Paryż czy Londyn, Berlin jest naprawdę tanim miastem.

Rada dla inwestorów:  Należy mieć na uwadze pewne podstawowe zasady dotyczące wynajmu nieruchomości w Berlinie. Przykładowo, podniesienie czynszu lub wypowiedzenie mieszkania lokatorom może być bardzo trudne. Dlatego upewnij się dobrze, czy jest to dla Ciebie opłacalne, zanim zainwestujesz w nieruchomości w Berlinie.

Zanim podpiszesz umowę najmu, prawdopodobnie będziesz musiał przedstawić kilka dokumentów, jak: oświadczenie majątkowe (wyciąg z konta, etc.), kopia paszportu i dokumenty Schufa (patrz niżej).

Wielu wynajmujących oczekuje, że przedstawisz im swój wyciąg z konta z ostatnich trzech miesięcy, by udowodnić, że posiadasz stałe źródło dochodu. Jeżeli nie jesteś w stanie przedstawić stosownego dokumentu, niektórzy z wynajmujących nie wezmę Cię nawet pod uwagę, zwłaszcza, gdy inni zainteresowani mogą to zrobić. Czasem może nawet wystarczyć wyciąg z konta bankowego w Twoim kraju. Jeśli jesteś studentem, wówczas możesz przedstawić dowód, że otrzymujesz wsparcie finansowe od rodziców. Co więcej, w Niemczech nierzadko agenci lub wynajmujący zadają szczegółowe pytania dotyczące Twojej pracy, sytuacji życiowej, itp. Jak widzisz, znalezienie mieszkania w Berlinie nie jest łatwe…

Często dobrym rozwiązaniem jest podnajem pokoju na kilka pierwszych miesięcy. W tym czasie możesz otworzyć w Niemczech konto bankowe i zacząć zarabiać. Jeśli będziesz w stanie wykazać regularne dochody na niemieckim koncie bankowym zdecydowanie zwiększy to Twoje szanse.

Z reguły wynajmujący pyta zainteresowanego o jego dane Schufa. Schufa jest prywatną firmą usługową, zajmującą się m.in sprawami zadłużeń. Jeśli przykładowo nie płacisz czynszu lub posiadasz inne zaległości finansowe, Schufa się o tym dowie. Dlatego wynajmujący może chcieć sprawdzić Twoje dane w firmie, by mieć pewność, że będziesz w stanie uregulować wszystkie opłaty. Gdy się nad tym zastanowisz, z pewnością uznasz, że to sensowne.

Oczywiście jeśli nigdy wcześniej nie mieszkałeś w Niemczech, Schufa nie posiada żadnych danych na Twój temat. Dlatego wszystko, co możesz zrobić, to przedstawić wyciągi bankowe, by udowodnić, że posiadasz dostępne środki i będziesz w stanie zapłacić za wynajem w terminie.

Dodatkowo można przedstawić referencje wystawione przez poprzedniego wynajmującego, który potwierdzi Twoją wiarygodność. Pomocna może być także asysta “native speaker’a”, który przedstawi Twoją sytuację i zapewni, że jesteś osobą godną zaufania.

Niestety, jest to dość częsta praktyka, zwłaszcza w przypadku obcokrajowców, którzy dopiero przyjechali do Niemiec. Zazwyczaj nie posiadają bowiem danych Schufa  (sprawdź poprzedni punkt), dlatego wynajmujący chce mieć pewność, że otrzyma zapłatę w terminie.

Zapewne wydaje Ci się to nie do końca uczciwe, lecz z drugiej strony postaw się w sytuacji wynajmującego. Polityka socjalna w Berlinie bardzo chroni najemców. Jeśli najemca podpisze umowę i wprowadzi się do mieszkania, nie jest tak łatwo go z tego mieszkania usunąć. Nawet, gdy zalega z płaceniem czynszu, czasem musi minąć sporo czasu, żeby wynajmujący mógł legalnie usunąć takiego najemcę z mieszkania.

Znalazłeś mieszkanie w Berlinie, wprowadziłeś się, teraz czas się zameldować w lokalnym urzędzie meldunkowym.

Należy to zrobić w ciągu dwóch następnych tygodni. Nie można ominąć tego punktu. Ta zasada obowiązuje nawet wtedy, gdy zamierzasz zostać tylko kilka miesięcy. Jeśli masz w Niemczech więcej niż jedno miejsce zamieszkania, musisz zarejestrować się pod ‘centralnym adresem’, czyli tam, gdzie przebywasz najczęściej (Lebensmittelpunkt).